Вопрос: Организация-застройщик заключает договор участия в долевом строительстве со своим работником. Договор предусматривает, что уплата его цены производится равными платежами в течение установленного договором периода. При этом деньги, причитающиеся с работника, удерживаются из его зарплаты. Не будет ли это расценено как заем своему работнику? Должна ли в этом случае организация исчислить и удержать НДФЛ с материальной выгоды, полученной работником от пользования беспроцентным займом?
Ответ: Договор долевого участия в строительстве между организацией и ее работником, если цена договора уплачивается периодическими платежами, по нашему мнению, нельзя квалифицировать как выдачу займа своему работнику. Также этот договор нельзя рассматривать в качестве коммерческого кредита. Следовательно, у работника не возникает материальной выгоды от экономии на процентах.
Обоснование: Доходом налогоплательщика в целях исчисления НДФЛ признается материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, полученными от организаций (пп. 1 п. 1 ст. 212 Налогового кодекса РФ).
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов (далее - участники долевого строительства), регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) (ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).
Так, по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный срок построить и передать объект участнику долевого строительства, а тот, в свою очередь, обязуется уплатить цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод этого объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ).
Договор должен содержать цену, сроки и порядок ее уплаты (п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ). При этом уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
В ситуации, изложенной в вопросе, договор предусматривает, что уплата цены производится периодическими платежами, которые удерживаются из зарплаты работника.
При таком порядке взаимоотношений работника и работодателя-застройщика расценить эти отношения как выдачу займа своему работнику, по нашему мнению, нельзя. В подтверждение этой позиции можно привести следующие аргументы.
По договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (п. 1 ст. 807 Гражданского кодекса РФ).
При этом договор займа является реальной сделкой, то есть считается заключенным с момента передачи денег в той сумме, которую заимодавец предоставил заемщику.
Договор участия в долевом строительстве не предполагает реальное получение денег работником по указанному договору, а влечет возникновение у него права собственности на жилое помещение. Кроме того, предметом договора займа являются деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а согласно условиям ДДУ работникам передается не имущество, а имущественное право, причем в отношении индивидуально-определенной вещи - квартиры в определенном доме, установленной площади.
Таким образом, нормы о договоре займа неприменимы к договорам, предполагающим передачу индивидуально-определенных вещей, даже если в указанных договорах предусмотрено условие о рассрочке платежа. Есть решения арбитражных судов с такой же точкой зрения. В решениях речь шла о переуступке прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве организацией своим работникам. Однако логика суда, посчитавшего, что данный договор нельзя квалифицировать как договор займа, а следовательно, работники не получали никакой материальной выгоды от экономии на процентах, применима и к данной ситуации (Постановления ФАС Центрального округа от 31.07.2008 N А62-813/2008, от 14.11.2008 N А62-2389/2008).
Вместе с тем согласно ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денег, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческого кредита) (п. 1 ст. 823 ГК РФ).
Так, из разъяснений Минфина России можно сделать вывод, что, если физическое лицо приобретает квартиру у организации с беспроцентной рассрочкой, материальная выгода, полученная от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, предоставленными на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, освобождается от налогообложения при условии наличия права у налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (Письма Минфина России от 11.12.2014 N 03-04-05/63809, от 16.12.2014 N 03-04-05/64921).
Если же права на имущественный вычет у физического лица нет, то материальной выгоды от экономии на процентах в данном случае не возникает. Во-первых, наличие в ДДУ условия о рассрочке оплаты еще не означает возникновения взаимоотношений коммерческого кредитования. Дело в том, что отношения застройщика и участника ДДУ регулируются Законом N 214-ФЗ и в нем прямо предусмотрена возможность рассрочки платежей (ч. 3 ст. 5 Закона N 214-ФЗ). И если воля сторон на установление платы за кредит на период рассрочки в договоре прямо не выражена, то нет оснований полагать, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из гл. 42 ГК РФ (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.08.2008 N А29-9201/2007).
Во-вторых, из п. 2 ст. 823 и п. 1 ст. 819 ГК РФ следует, что коммерческим кредитом можно признать только возмездную рассрочку, и с этим соглашается Минфин России (Письма Минфина России от 11.12.2014 N 03-04-05/63809, от 16.12.2014 N 03-04-05/64921).
Е.В.Апанасенко
Издательство "Главная книга"
01.10.2015
