Вопрос: Организация - арендодатель торгового объекта узнала, что арендатор привлекает к труду иностранных работников, не имеющих разрешения на работу (патента). На основании письменных предупреждений арендатор не устраняет нарушение. Как поступить арендодателю для избежания ответственности? Вправе ли арендодатель в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды? Договор не содержит данного условия, а также не указывает на необходимость соблюдения арендатором законодательства РФ в части привлечения иностранных граждан.
Ответ: Арендодателю следует подписать с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее следующие условия:
- обязанность арендатора соблюдать законодательство о привлечении к работе иностранных работников и обеспечивать наличие у иностранных работников документов на работу;
- право организации проводить проверки на территории торгового объекта и проверять наличие у иностранных работников разрешения на работу (патента);
- меры ответственности арендатора за нарушение требований законодательства о привлечении к труду иностранных граждан (например, в виде неустоек);
- возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке.
Поскольку договором аренды не предусмотрено его расторжение по причине привлечения арендатором иностранных работников без разрешения на работу (патента), арендодатель не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.
Обоснование: В силу административного законодательства действия организации по сдаче в аренду торгового объекта арендатору, привлекающему к труду иностранных работников, не имеющих разрешения на работу (патента), квалифицируются по ст. 18.16 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Указанные обстоятельства являются основанием для привлечения арендодателя - должностного лица к административной ответственности в виде штрафа в размере от 45 тыс. до 70 тыс. руб.; арендодателя - юридического лица к административной ответственности в виде штрафа в размере от 450 тыс. до 1 млн руб. либо административного приостановления деятельности на срок от 14 до 90 суток (в гг. Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской областях); арендодателя - должностного лица к административной ответственности в виде штрафа в размере от 45 тыс. до 50 тыс. руб.; арендодателя - юридического лица к административной ответственности в виде штрафа в размере от 450 тыс. до 800 тыс. руб. либо административного приостановления деятельности на срок от 14 до 90 суток (в иных регионах) (ч. 2, 3 ст. 18.16 КоАП РФ).
Особенностью ст. 18.16 КоАП РФ является то, что административную ответственность несут лица, управляющие торговыми объектами (торговыми комплексами), которые непосредственно не нарушали правила привлечения иностранных работников к трудовой деятельности на этих объектах, но не обеспечили выполнение таких правил лицами (арендаторами), с которыми заключили договоры о предоставлении им торговых мест.
Состав правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 и 3 ст. 18.16 КоАП РФ, является формальным.
Контроль за соблюдением арендатором правил привлечения иностранных граждан к трудовой деятельности в РФ
При решении вопроса о виновности арендодателя в совершении данного административного правонарушения суды исходят из обязанности арендодателя, будучи собственником торгового объекта, осуществлять достаточный надлежащий контроль за соблюдением арендатором торгового объекта правил привлечения иностранных граждан к трудовой деятельности в Российской Федерации. Организация обязана осуществлять предпринимательскую деятельность в соответствии с действующим законодательством и предвидеть последствия совершения или несовершения ею юридически значимых действий. Организация обязана проявлять ту степень заботливости и осмотрительности, которая от нее требуется при осуществлении предпринимательской деятельности, и принимать все возможные меры по соблюдению правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ предусмотрена административная ответственность на основании ст. 18.16 КоАП РФ.
При этом наличие в договоре аренды положений, предусматривающих обязанность соблюдения арендатором законодательства РФ в части привлечения иностранных граждан, ответственность за нарушение данной обязанности, равно как и письма арендодателя арендатору о необходимости соблюдения последним норм законодательства о привлечении к труду иностранных граждан, не свидетельствует о принятии обществом всех возможных, своевременных и достаточных мер по осуществлению надлежащего контроля за соблюдением арендатором правил привлечения иностранных граждан к трудовой деятельности в Российской Федерации (Постановление Верховного Суда РФ от 16.03.2018 N 5-АД18-20). Отметим, что в данном Постановлении Верховного Суда РФ не было принято во внимание Постановление Верховного Суда РФ от 24.12.2013 N 18-АД13-36, в котором привлечение к административной ответственности было признано неправомерным, однако по материалам этого дела привлекаемое к ответственности лицо непосредственно не вступало в правоотношения с организацией, допустившей нарушение миграционных прав.
При таких обстоятельствах, учитывая текущую судебную практику, основания для непривлечения арендодателя к административной ответственности отсутствуют.
Для минимизации риска привлечения к ответственности как минимум арендодателю следует подписать с арендатором дополнительное соглашение к договору аренды, содержащее обязанность арендатора соблюдать законодательство и обеспечивать наличие у иностранных работников документов на работу. Также рекомендуется предусмотреть:
- право организации проводить проверки на территории торгового объекта и проверять наличие у иностранных работников разрешения на работу (патента) (Постановления ФАС Московского округа от 15.08.2011 N КА-А40/8192-11 по делу N А40-114616/10-92-659, Арбитражного суда Поволжского округа от 21.01.2016 N Ф06-3946/2015 по делу N А12-28748/2015);
- меры ответственности арендатора за нарушение требований законодательства о привлечении к труду иностранных граждан (например, в виде неустоек), а также возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя (Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 30.10.2014 по делу N А65-2235/2014, от 02.10.2014 N Ф06-15203/2013 по делу N А65-2237/2014).
Расторжение договора аренды
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 2 ст. 310 ГК РФ).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях (п. 2 ст. 450 ГК РФ):
- существенного нарушения договора, под которым понимается такое нарушение одной из сторон договора, которое влечет для другой стороны причинение ущерба, лишая эту сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора;
- других случаях, которые прямо прописаны в законе или договоре.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или его назначения либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд не вносит арендную плату;
- не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено (ст. 619 ГК РФ).
Предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (ст. 450.1 ГК РФ).
Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным ст. 619 ГК РФ, такие основания должны быть указаны в договоре (Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 310-ЭС15-4004).
Однако в рассматриваемом договоре аренды торгового объекта не предусмотрена обязанность арендатора соблюдать требования законодательства о привлечении к труду иностранных работников.
Таким образом, по нашему мнению, в случае если арендатор не соблюдает требования законодательства о привлечении иностранных граждан к работе, арендодатель не вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды.
Л.В. Попова
АКГ "Панацея ПРОФ"
28.06.2018
