Вопрос: Вправе ли ООО - арендатор здания требовать от собственника соседнего земельного участка установления сервитута на срок аренды для беспрепятственного круглосуточного проезда автотранспортных средств работников и посетителей к зданию? Запрашиваемый сервитут является единственной возможностью проехать к зданию.
Ответ: Арендатор здания не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка установления сервитута, поскольку законом такая возможность прямо не предусмотрена. Кроме того, арендатор вправе все свои требования, связанные с невозможностью использования арендуемого имущества по назначению, предъявить арендодателю.
Обоснование: Пунктом 4 ст. 274 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сервитут в том числе может быть установлен в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. Между тем возможность установления сервитута по требованию арендатора ст. 274 ГК РФ или каким-либо иным федеральным законом прямо не предусмотрена.
Права и обязанности арендатора здания регулируются договором аренды, заключаемым с арендодателем - собственником указанного имущества. Права и обязанности арендатора предусмотрены ст. ст. 611, 615 - 616 ГК РФ, иными нормами гл. 34 ГК РФ и договором аренды. Вместе с тем ни специальные правила § 4 гл. 34 ГК РФ о договоре аренды зданий и сооружений, ни общие положения о договоре аренды, предусмотренные данной главой, не содержат указания на допустимость предъявления арендатором здания требования к собственнику соседнего земельного участка об установлении сервитута.
Подтверждение данного вывода можно обнаружить в судебной практике. Арендатор земельного участка не является обладателем вещного права и в случае невозможности использования недвижимого имущества по назначению в отсутствие сервитута не лишен возможности разрешения вопроса об установлении сервитута через арендодателя (Определение Верховного Суда РФ от 15.01.2015 N 308-ЭС14-7676 по делу N А53-22912/2013).
Нормы действующего законодательства РФ прямо не предусматривают возможность установления сервитута в отношении земельного участка по требованию арендатора, правоотношения которого складываются с арендодателем в рамках заключенного между ними договора аренды (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.10.2014 по делу N А53-22912/2013). Поэтому все свои требования, связанные с невозможностью использования арендуемого объекта, арендатор здания вправе предъявить к арендодателю в самостоятельном порядке (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.04.2018 N Ф09-1593/18 по делу N А76-16906/2017).
Отсутствие у арендатора права потребовать от собственника соседнего земельного участка установления сервитута не лишает его возможности действовать от имени арендодателя как собственника здания на основании доверенности, оформленной в соответствии с требованиями ст. ст. 185 - 186 ГК РФ.
А.И. Бычков
АО "ТГК "Салют"
10.08.2018
