Вопрос: Как отразить в налоговом учете организации приобретение квартиры с целью дальнейшей перепродажи своему работнику?
Ответ: Организация, применяющая метод начисления по налогу на прибыль, вправе уменьшить доходы от реализации квартиры на сумму расходов, связанных с ее приобретением (вне зависимости от порядка их оплаты), в периоде передачи квартиры работнику. Организация, применяющая кассовый метод начисления, включает в доходы суммы рассрочки платежа по мере их поступления, а стоимость квартиры учитывает в расходах после реализации квартиры работнику и оплаты ее стоимости поставщику.
В составе налоговых вычетов "входной" НДС по работам и услугам, связанным с приобретением квартиры, не учитывается.
Обоснование: Квартира, приобретенная для последующей перепродажи, не признается объектом основных средств, поскольку не предназначена для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, а признается товаром (п. 3 ст. 38 Налогового кодекса РФ).
Приобретение квартиры с целью дальнейшей перепродажи работнику влечет налоговые последствия по налогу на прибыль и НДС.
Налог на прибыль
Налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком (п. 1 ст. 252 НК РФ).
При реализации товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость реализованных товаров - в рассматриваемом случае на стоимость приобретения квартиры, определяемую в соответствии с принятой организацией учетной политикой. При этом учитываются положения ст. 320 НК РФ.
Также возможно уменьшение доходов от реализации на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). При этом рассрочка платежей со стороны покупателя-работника не влияет на порядок признания расходов.
Из норм налогового законодательства не следует, что условием включения в расходы стоимости приобретенных и реализованных товаров является их оплата покупателем.
Что касается порядка признания доходов, если организация применяет метод начисления, то датой реализации квартиры признается дата ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 3 ст. 271 НК РФ).
Таким образом, если организация учитывает доходы и расходы по методу начисления, то доход от продажи товара в рассрочку включается в базу по налогу на прибыль в периоде передачи квартиры работнику.
Если же организация применяет кассовый метод, то датой получения дохода признается день поступления денежных средств в банк или кассу организации (п. 2 ст. 273 НК РФ). То есть организация, применяющая кассовый метод, включает в доходы стоимость реализованного в рассрочку товара по мере поступления денежных средств за данный товар.
Для признания в составе расходов стоимости товара он должен быть оплачен поставщику (п. 3 ст. 273 НК РФ).
Таким образом, суммы рассрочки платежа включаются в доходы по мере их поступления. Стоимость квартиры учитывается в расходах после ее реализации покупателю и оплаты поставщику.
При этом, на наш взгляд, при применении кассового метода дату реализации недвижимого имущества следует определять по правилам ст. 39 НК РФ.
НДС
Реализация квартиры по договору купли-продажи относится к операциям, освобождаемым от обложения НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, ст. 16 Жилищного кодекса РФ).
При этом суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, не подлежащих обложению НДС, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг) (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ). Следовательно, организация не учитывает в составе налоговых вычетов "входной" НДС по услугам и работам, связанным с приобретением квартиры (Письмо ФНС России от 22.04.2015 N ГД-4-3/6913@).
С.Н. Шаляев
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
17.09.2018
