Каков порядок налогообложения операции по приобретению квартиры для предоставления в пользование своему работнику?
При приобретении квартиры для последующей сдачи в аренду (внаем) организация вправе начислять амортизацию.
Если же квартира будет предоставлена в пользование на безвозмездной основе, учитывать в расходах суммы ее амортизации можно в случае, если обязанность предоставить жилье указана в трудовом или коллективном договоре.
Реализация и предоставление в пользование жилых помещений освобождаются от налогообложения, и счет-фактура в адрес организации не выставляется. "Входной" НДС по сопутствующим приобретению квартиры услугам к вычету принять нельзя.
Собственник квартиры может предоставить ее за плату во владение и пользование физическому лицу на основании договора аренды (найма) либо передать в безвозмездное пользование (ст. ст. 606, 671 и 689 ГК РФ).
Расходы на покупку квартиры, которая будет сдаваться в аренду (внаем)
Квартира, приобретаемая для предоставления по договору аренды (найма), отвечает определению амортизируемого имущества, содержащемуся в п. 1 ст. 256 НК РФ. В п. 2 ст. 256 НК РФ перечислено имущество, не подлежащее амортизации, квартиры в указанном списке не упомянуты.
При этом если квартира не является новостройкой, то необходимо применять положения п. 7 ст. 258 НК РФ, а именно организация вправе рассчитать норму амортизации с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками.
Срок полезного использования (СПИ) может быть определен как установленный предыдущим собственником этих основных средств срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником.
Приобретенные организацией объекты амортизируемого имущества, бывшие в употреблении, включаются в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они были включены у предыдущего собственника (п. 12 ст. 258 НК РФ).
При этом новый собственник вправе определить СПИ самостоятельно, но в пределах той же группы, которая была определена предыдущим собственником. Определенный СПИ (в пределах той же группы) уменьшается на документально подтвержденный срок фактической эксплуатации у предыдущего владельца (см. Письмо Минфина России от 20.01.2020 N 03-03-06/1/2355).
Так, согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1, жилые помещения относятся к ОКОФ 100.00.00.00 к десятой амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 30 лет включительно. Предположим, предыдущий собственник определил СПИ 50 лет. Срок эксплуатации составил 29 лет.
Новый собственник обязан сохранить амортизационную группу, но вправе выбрать минимальный СПИ, установленный для данной группы, - 361 месяц. И уменьшить его на срок фактической эксплуатации (348 месяцев (29 лет)). Таким образом, налогоплательщик вправе амортизировать ОС в течение 13 месяцев.
Если срок фактического использования данного основного средства у предыдущих собственников окажется равным сроку его полезного использования, определяемому классификацией основных средств, утвержденной Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящей главой, или превышающим этот срок, налогоплательщик вправе самостоятельно определять срок полезного использования этого основного средства с учетом требований техники безопасности и других факторов (п. 7 ст. 258 НК РФ).
В случае когда невозможно подтвердить срок полезного использования основного средства, установленный предыдущим собственником, в частности если квартира приобретается у физического лица, указанные положения не применяются. В таком случае норма амортизации приобретенных основных средств (в том числе бывших в употреблении) определяется в общеустановленном порядке: исходя из срока полезного использования, определенного в рамках той амортизационной группы, в которую они включены текущим собственником на дату их ввода в эксплуатацию (п. 1 ст. 258 НК РФ, Письма Минфина России от 27.10.2020 N 03-03-07/93315, от 06.08.2019 N 03-03-06/1/59100).
Имущество должно использоваться в приносящей доход деятельности. Если квартира будет сдаваться в аренду (внаем) и организация сможет получать доход по ней, то она вправе расходы на ее приобретение отнести путем амортизации. В Письме Минфина России от 07.12.2009 N 03-03-06/2/231 была высказана такая точка зрения. Однако отмечено, что налогоплательщик может начислять амортизацию по таким помещениям не ранее чем станет использовать их для извлечения дохода. В связи с этим расходы в виде амортизации данных жилых помещений должны быть подтверждены договорами аренды и только с указанного периода можно начинать начислять амортизацию.
Расходы на покупку квартиры, которая будет предоставляться работнику безвозмездно
В расходы налогоплательщика на оплату труда включаются любые расходы, связанные с содержанием этих работников, предусмотренные нормами законодательства РФ, трудовыми договорами (контрактами) и (или) коллективными договорами (ст. 255 НК РФ).
При этом перечень расходов на оплату труда не является закрытым, и к расходам на оплату труда относятся также другие виды расходов, произведенных в пользу работника, при условии, что они предусмотрены трудовым и (или) коллективным договором (п. 25 ст. 255 НК РФ).
Таким образом, любые выплаты работодателя, произведенные в пользу работника, которые на основании локальных нормативных актов организации, содержащих нормы трудового права, включаются у данного работодателя в систему оплаты труда, могут учитываться в составе расходов на оплату труда для целей налогообложения прибыли организаций в соответствии с п. 25 ст. 255 НК РФ, за исключением расходов, поименованных в ст. 270 НК РФ (Письмо Минфина России от 24.09.2020 N 03-03-10/83808).
Соответственно, полагаем, что при предоставлении жилья работнику в случае, когда это предусмотрено трудовым договором и (или) коллективным договором, расходы могут быть отнесены в состав расходов на оплату труда на основании приведенных выше норм права (как другие виды расходов, произведенные в том числе в натуральной форме в пользу работника, предусмотренные трудовым договором и (или) коллективным договором).
Однако обоснованность указанных расходов в налоговом учете, возможно, придется отстаивать в судебном порядке, поскольку налоговые органы могут полагать, что расходы в виде сумм начисленной амортизации по основным средствам, передаваемым в безвозмездное пользование, не учитываются в целях налогообложения на основании п. 16.1 ст. 270 НК РФ.
НДС
Реализация и предоставление в пользование жилых помещений освобождаются от налогообложения, и счет-фактура в адрес организации не выставляется (пп. 10 п. 2, пп. 22 и 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ). "Входной" НДС по услугам, связанным с покупкой квартиры (агентские, консалтинговые услуги и др.), к вычету не принимается, так как данные услуги не относятся к облагаемой НДС деятельности (п. 2 ст. 171 НК РФ).
Подготовлено на основе материала
Е.С. Григоренко,
советника государственной
гражданской службы РФ
2 класса
