Вопрос: Каков порядок налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем?

style="max-height: 50vh;">

Каков порядок налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем?


Порядок налогообложения продажи недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем зависит от применяемой им системы налогообложения.
Рассмотрим порядок налогообложения продажи недвижимого имущества, если индивидуальный предприниматель осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества или это недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя в зависимости от применяемой системы налогообложения: ОСН (НДФЛ, НДС), УСН, ПСН, ЕСХН, НПД.

ОСН при продаже недвижимости, в том числе коммерческой, индивидуальным предпринимателем
Доходы от реализации индивидуальным предпринимателем недвижимого имущества, в том числе коммерческой недвижимости, учитываются при определении налоговой базы по НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. ст. 209, 210 НК РФ).
К коммерческой недвижимости относятся здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя, в частности, офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, магазины и торговые центры, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи. Понятие коммерческой недвижимости законодательно не определено.
Налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК РФ (п. 6 ст. 210 НК РФ).
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, используемых в предпринимательской деятельности, начиная с налогового периода 2021 г. независимо от срока нахождения в собственности при одновременном соблюдении условий, установленных п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, либо при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (п. 17.1 ст. 217, п. п. 2, 2.1 ст. 217.1 НК РФ, п. 8 ст. 3 Федерального закона от 29.11.2021 N 382-ФЗ, Письмо Минфина России от 03.12.2019 N 03-07-14/93614). В то же время положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ, Письмо Минфина России от 29.11.2021 N 03-04-05/96413).
По общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. В случае получения недвижимости по наследству (по договору дарения) от члена семьи и (или) близкого родственника, в результате приватизации или передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, в случае отсутствия в собственности налогоплательщика на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества в виде жилого помещения, иного жилого помещения указанный срок составляет 3 года (п. п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).
По общему правилу срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения определяется с даты государственной регистрации права собственности на него до даты государственной регистрации перехода права собственности на него от налогоплательщика к другому лицу (Письмо Минфина России от 02.03.2020 N 03-04-05/15215).
Налоговая ставка для предпринимателей - налоговых резидентов РФ установлена в следующих пределах (п. 1 ст. 224 НК РФ, Письмо Минфина России от 08.10.2021 N 03-04-07/81767):
• 13% - если сумма налоговых баз, указанных в п. 2.1 ст. 210 НК РФ за налоговый период составляет менее 5 млн руб. или равна 5 млн руб.;
• 650 тыс. руб. и 15% суммы налоговых баз, указанных в п. 2.1 ст. 210 НК РФ, превышающей 5 млн руб., - если сумма налоговых баз, указанных в п. 2.1 ст. 210 НК РФ, за налоговый период составляет более 5 млн руб.
Для предпринимателей, не признаваемых налоговыми резидентами РФ, ставка равна 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
Дата фактического получения дохода определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках либо по его поручению на счета третьих лиц - при получении доходов в денежной форме (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).
Индивидуальный предприниматель вправе учитывать расходы на амортизацию основного средства (п. 1 ст. 221, п. 2 ст. 252, п. 2 ст. 253 НК РФ).
Амортизация учитывается в составе расходов в суммах, начисленных за налоговый период (пп. 4 п. 15 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утв. Приказом Минфина России N 86н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002 (далее - Порядок)).
Доходы от реализации недвижимого имущества, признаваемого основным средством, определяются как разница между ценой реализации и их остаточной стоимостью (п. 14 Порядка).
При продаже недвижимого имущества, в том числе коммерческой недвижимости, которое использовалось в предпринимательской деятельности, имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 29.11.2021 N 03-04-05/96413).
Однако при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, которые ранее использовались ИП и были в собственности менее установленного срока владения, с 1 января 2019 г. можно применить имущественный налоговый вычет.
Доход, полученный налогоплательщиком, может быть уменьшен на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, за вычетом ранее учтенных расходов при применении специальных налоговых режимов или в составе профессиональных налоговых вычетов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Информация ФНС России, Письмо ФНС России от 17.01.2019 N БС-3-11/222@).
Индивидуальные предприниматели обязаны уплатить НДС при реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Если реализуемое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, осуществляемой физическим лицом в качестве, то при его реализации НДС не исчисляется (п. 1 ст. 143, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина России от 27.10.2020 N 03-07-14/93459, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.12.2015 N Ф03-5525/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 04.05.2016 N 303-КГ16-3339 отказано в передаче дела N А73-7492/2014 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления)).
Налоговая база определяется как стоимость имущества, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, и без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).
При реализации недвижимого имущества налогообложение производится по ставке 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).
Моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат:
день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ);
день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи недвижимого имущества (п. 1 ст. 167 НК РФ).
При реализации имущества налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).

Специальные налоговые режимы при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Рассмотрим порядок налогообложения при продаже недвижимого имущества индивидуальным предпринимателем, применяющим УСН, ПСН, ЕСХН, НПД.

УСН при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
При реализации недвижимого имущества индивидуальные предприниматели на УСН не уплачивают, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности) и НДС (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
Доходом от реализации недвижимого имущества признается выручка от его реализации (п. 1 ст. 249, ст. 346.15 НК РФ).
Амортизация на основные средства, используемые в предпринимательской деятельности, при применении УСН не начисляется, поскольку такой вид расходов ст. 346.16 НК РФ не предусмотрен.
В целях исчисления налога по УСН датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).
Если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
Расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам и нематериальным активам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
При этом если ИП осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже имущества и оно использовалось в его предпринимательской деятельности, доходы от продажи имущества учитываются в составе доходов при применении УСН. Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе на УСН, а также если ИП не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ (Письмо Минфина России от 17.12.2021 N 03-04-05/103144).
Также стоит отметить, что при реализации недвижимости, приобретенной ИП в период применения объекта налогообложения в виде доходов, а реализованного после перехода на объект налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, расходы на приобретение данного объекта недвижимости при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, не учитываются (Письмо Минфина России от 03.09.2021 N 03-04-05/71290).

ПСН при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
ПСН применяется в отношении видов предпринимательской деятельности, перечень которых устанавливается законами субъектов РФ, за исключением видов деятельности, установленных п. 6 ст. 346.43 НК РФ (п. 2 ст. 346.43 НК РФ).
Деятельность по реализации объектов недвижимости не относится к видам деятельности, в отношении которых может применяться ПСН согласно ст. 346.43 НК РФ и Закону г. Москвы от 31.10.2012 N 53 "О патентной системе налогообложения".
На основании изложенного индивидуальный предприниматель, применяющий ПСН, при реализации недвижимого имущества обязан исчислить иные налоги в зависимости от применяемой одновременно с ПСН системы налогообложения (аналогичный вывод был ранее сделан в Письме Минфина России от 03.04.2020 N 03-11-11/26730).
Однако следует уточнять в законе о ПСН субъекта, в котором ИП осуществляет деятельность.

ЕСХН при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Индивидуальные предприниматели, являющиеся плательщиками ЕСХН, не уплачивают НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ) (п. 3 ст. 346.1 НК РФ).
Индивидуальные предприниматели, применяющие систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей (ЕСХН), имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, при условии, что указанные лица переходят на уплату ЕСХН и реализуют данное право в одном и том же календарном году, либо при условии, что за предшествующий налоговый период по ЕСХН сумма дохода, полученного от реализации товаров (работ, услуг) при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется указанная система налогообложения, без учета налога не превысила в совокупности: 90 млн руб. за 2019 г., 80 млн руб. за 2020 г., 70 млн руб. за 2021 г., 60 млн руб. за 2022 г. и последующие годы (абз. 2 п. 1 ст. 145 НК РФ).
Доходом от реализации недвижимого имущества признается выручка от реализации (п. 1 ст. 249, пп. 1 п. 2 ст. 346.2, п. 1 ст. 346.5 НК РФ).
Как и при исчислении налога по УСН, амортизация на основные средства, используемые в предпринимательской деятельности, при исчислении ЕСХН не начисляется.
В целях исчисления ЕСХН датой получения доходов признается день поступления средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности иным способом (кассовый метод) (пп. 1 п. 5 ст. 346.5 НК РФ).
Таким образом, доходы индивидуального предпринимателя от реализации недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, включаются в налоговую базу при исчислении ЕСХН.
Однако, поскольку для применения ЕСХН установлены определенные требования по доле доходов от реализации сельскохозяйственной продукции в общей сумме доходов, при реализации недвижимого имущества могут возникнуть обязанности по исчислению и уплате иных налогов.
Сельскохозяйственные производители вправе перейти на ЕСХН, если доля доходов от реализации произведенной ими сельскохозяйственной продукции и (или) от оказания услуг, указанных в пп. 2 п. 2 ст. 346.2 НК РФ, составляет не менее 70% в общем доходе (по итогам предшествующего переходу года) (пп. 1 п. 5 ст. 346.2 НК РФ).
Если по итогам налогового периода налогоплательщик не соответствует указанному условию, он считается утратившим право на применение ЕСХН с начала налогового периода, в котором допущено нарушение указанного ограничения и (или) выявлено несоответствие установленным условиям.
При этом ограничения по объему дохода от реализации произведенной налогоплательщиком сельскохозяйственной продукции (от оказания услуг сельскохозяйственным товаропроизводителям, указанных в пп. 2 п. 2 ст. 346.2 НК РФ) определяются исходя из всех осуществляемых им видов деятельности. Если индивидуальный предприниматель утратил право применять ЕСХН, то он должен пересчитать налоги с начала налогового периода, в том числе НДС и НДФЛ, а также уплатить пени (п. 4 ст. 346.3 НК РФ).
В целях применения ЕСХН выручка от реализации основных средств включается в полном размере в общий объем доходов от реализации товаров (работ, услуг) при определении ограничения, предусмотренного п. 4 ст. 346.3 НК РФ. При этом в сумму доходов от реализации произведенной сельскохозяйственной продукции сумма выручки от реализации основных средств не включается (Письмо Минфина России от 07.04.2017 N 03-11-11/20889).
Однако судебная практика придерживается позиции, что несистематическая, разовая реализация имущества не может рассматриваться как самостоятельный вид деятельности и поэтому доходы от такой реализации не могут учитываться в составе доходов от реализации товаров (работ, услуг) при определении статуса сельскохозяйственного товаропроизводителя (Постановления Арбитражного суда Уральского округа от 19.11.2014 N Ф09-7705/14, от 27.03.2015 N Ф09-738/15).
Тем не менее с учетом позиции Минфина России налогоплательщику, возможно, придется в суде доказывать правомерность применения ЕСХН, если при реализации недвижимого имущества доля доходов от реализации сельскохозяйственной продукции в общем объеме доходов от реализации будет менее 70%.

Налог на профессиональный доход при продаже недвижимости индивидуальным предпринимателем
Специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" введен во всех регионах РФ и на федеральной территории "Сириус" (ст. 1 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ "О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима "Налог на профессиональный доход" (далее - Закон N 422-ФЗ), Информация ФНС России от 19.10.2020).
Индивидуальные предприниматели вправе применять указанный специальный налоговый режим при ведении деятельности, если они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также при использовании имущества (ч. 7 ст. 2, ч. 1 ст. 4 Закона N 422-ФЗ).
Индивидуальные предприниматели, применяющие НПД, не признаются налогоплательщиками НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (ч. 9 ст. 2 Закона N 422-ФЗ).
Физические лица, применяющие НПД, освобождаются от налогообложения НДФЛ в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения по налогу на профессиональный доход (ч. 8 ст. 2 Закона N 422-ФЗ).
Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). Не признаются объектом налогообложения доходы от продажи недвижимого имущества (ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ).
Таким образом, при продаже недвижимого имущества индивидуальный предприниматель, перешедший на уплату налога на профессиональный доход, обязан исчислить и уплатить НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 НК РФ. При этом не вправе применять специальный налоговый режим лица, применяющие иные специальные налоговые режимы или ведущие предпринимательскую деятельность, доходы от которой облагаются НДФЛ, за исключением случаев, предусмотренных ч. 4 ст. 15 Закона N 422-ФЗ (п. 7 ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ).

Подготовлено на основе материала
И.В. Просекова,
советника государственной
гражданской службы РФ
2 класса



См. также: Должен ли ИП исчислять НДС при продаже нежилого помещения?